양도소득세 계산기 사용법
집을 팔 때 생긴 이익에 매기는 세금이 양도소득세입니다. 이 계산기는 국내 주택 한 채를 팔았을 때를 기준으로 합니다. 입력 항목은 다음과 같습니다.
- 양도가액: 실제로 판 가격입니다. 계약서상 금액을 넣습니다.
- 취득가액: 실제로 산 가격입니다. 분양받았다면 분양가와 옵션 비용을 합한 금액입니다.
- 필요경비: 살 때 낸 취득세, 법무사 비용, 살 때와 팔 때의 중개수수료, 새시나 발코니 확장처럼 집의 가치를 높인 공사비입니다. 도배, 장판 교체 같은 일반 수리비는 빠집니다.
- 취득일과 양도일: 보통 잔금일입니다. 잔금 전에 등기를 했다면 등기일이 기준입니다. 이 날짜로 보유기간을 셉니다.
- 실제 거주기간: 그 집에 주민등록을 두고 실제로 산 기간입니다. 1세대1주택 장기보유특별공제율이 여기서 갈립니다.
- 주택 구분: 비과세 요건을 갖춘 1세대1주택인지, 일반 과세인지, 조정대상지역 다주택 중과 대상인지 고릅니다.
결과 아래 계산 단계 표에서 양도차익, 과세 양도차익, 장기보유특별공제, 기본공제, 과세표준, 세율, 산출세액을 차례로 볼 수 있습니다.
양도소득세 계산 구조
양도소득세는 이익(양도차익)에서 여러 공제를 뺀 뒤 세율을 곱하는 구조입니다. 순서를 알면 어느 부분에서 세금을 줄일 수 있는지 보입니다.
1세대1주택 비과세와 12억 고가주택
한 세대가 국내에 주택 한 채만 가지고 2년 이상 보유한 뒤 팔면 양도소득세를 내지 않습니다. 취득할 때 그 집이 조정대상지역에 있었다면 2년 이상 실제로 거주해야 합니다. 이사 때문에 잠시 두 채가 된 일시적 2주택도 신규 주택 취득 후 3년 안에 종전 주택을 팔면 비과세를 받을 수 있습니다.
다만 양도가액이 12억 원을 넘으면 고가주택이라 12억 원을 넘는 비율만큼은 과세합니다. 15억 원에 팔았다면 양도차익의 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%에만 세금을 매깁니다. 이 계산기는 1세대1주택을 고르면 이 안분 계산을 자동으로 합니다. 보유기간이 2년이 안 되면 비과세가 안 되므로 일반 과세로 바꿔 계산합니다.
장기보유특별공제 표1과 표2
3년 이상 보유한 부동산은 양도차익의 일정 비율을 빼 줍니다. 일반 부동산과 다주택자는 표1을, 2년 이상 거주한 1세대1주택(12억 초과분)은 표2를 씁니다.
| 보유기간 | 표1 (일반) | 표2 보유분 (1세대1주택) | 표2 거주분 (1세대1주택) |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | - | - | 8% (거주 2년 이상, 보유 3년 이상일 때) |
| 3년 이상 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 이상 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 이상 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 이상 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 이상 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 이상 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 이상 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% (최대) | 40% | 40% |
표2는 보유분과 거주분을 더해 최대 80%까지 공제합니다. 1세대1주택이라도 거주기간이 2년 미만이면 표1을 적용합니다. 다주택 중과 대상이면 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
양도소득세 세율표 (주택)
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | - |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 보유 1년 미만 주택 | 70% |
| 보유 1년 이상 2년 미만 주택 | 60% |
| 보유 2년 이상 주택 | 기본세율 6~45% |
| 조정대상지역 2주택 중과 | 기본세율 + 20%p (장기보유특별공제 배제) |
| 조정대상지역 3주택 이상 중과 | 기본세율 + 30%p (장기보유특별공제 배제) |
단기 세율과 중과세율이 동시에 해당하면 둘 중 세액이 큰 쪽을 적용합니다. 계산기도 이 비교를 자동으로 합니다.
2026년 다주택 중과 재개와 개편안
조정대상지역 다주택자 중과는 2022년 5월 10일부터 한시적으로 유예됐다가 2026년 5월 9일에 예정대로 끝났습니다. 재정경제부는 2026년 2월 12일 보도자료에서 유예를 연장하지 않는다고 발표했고, 2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 거래는 정해진 기간(강남 3구·용산은 4개월, 2025년 10월 신규 지정 지역은 6개월) 안에 잔금을 치르면 유예를 적용하는 보완책을 두었습니다. 따라서 2026년 5월 10일 이후 양도하는 조정대상지역 주택은 2주택이면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 더하고 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
정부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에는 2년 이상 보유한 주택의 중과 가산세율을 2027년 양도분 +5%p·+10%p, 2028년 양도분 +10%p·+15%p로 한시적으로 낮추는 안(2026년 5월 10일 이후 중과로 낸 세금도 낮춘 세율로 다시 계산해 돌려주는 안 포함), 주택 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸는 안(2028년부터 단계 적용), 10년 이상 거주한 1주택자 기본공제를 2,500만 원으로 늘리는 안이 들어 있습니다. 조정대상지역 일시적 2주택의 종전 주택 처분 기한을 3년에서 2년으로 줄이는 안도 포함돼 있어, 2026년 8월 이후 새 집을 샀다면 시행 여부를 꼭 확인하세요. 2026년 10월 현재 국회 심의 전이므로 이 계산기에는 반영하지 않았습니다. 시행이 확정되면 계산 방식을 고칠 예정입니다.
조정대상지역은 2025년 10월 16일부터 서울 전역과 경기 12곳, 2026년 7월 1일부터 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 추가로 지정돼 있습니다. 중과는 파는 시점에 그 집이 조정대상지역에 있을 때 적용되며, 지방 저가 주택처럼 주택 수 계산이나 중과에서 빼 주는 예외가 많으니 실제 신고 전에 꼭 확인하세요.
계산 예시
예시 1. 1세대1주택, 15억 원에 양도, 10년 보유·10년 거주
예시 2. 같은 집, 거주기간 1년
거주기간이 2년이 안 되면 표2 대신 표1(10년 보유 20%)을 적용합니다.
같은 집인데 실제로 살았는지에 따라 세금이 약 2,070만 원 차이 납니다.
예시 3. 조정대상지역 2주택, 10억 원에 양도, 7년 보유
같은 조건에서 중과가 없으면 표1 14%를 공제받아 합계 114,158,000원입니다. 중과 여부만으로 1억 원 넘게 달라집니다.
신고와 납부
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 9월 20일에 잔금을 받았다면 11월 30일까지입니다. 한 해에 두 건 넘게 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다. 비과세 대상이라도 12억 원을 넘는 고가주택은 신고 의무가 있습니다. 지방소득세는 양도소득세 신고 때 함께 신고하면 됩니다.
자주 묻는 질문
필요경비로 인정되는 것은 무엇인가요?
취득세와 법무사 비용, 매수·매도 때 중개수수료, 새시·발코니 확장·난방시설 교체처럼 자산 가치를 늘린 자본적 지출이 인정됩니다. 도배, 장판, 페인트 같은 수선비는 인정되지 않습니다. 영수증이나 계좌이체 기록을 남겨야 합니다.
보유기간은 어떻게 세나요?
취득일부터 양도일까지입니다. 보통 각각의 잔금일을 씁니다. 1년이 하루라도 모자라면 단기 세율이 적용되니 잔금일을 정할 때 주의하세요.
부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?
양도소득세는 사람별로 계산합니다. 차익을 둘로 나누면 각자 낮은 세율 구간을 쓰고 기본공제 250만 원도 각각 받아 전체 세액이 줄어드는 경우가 많습니다. 1세대1주택 12억 비과세 기준은 집 한 채 전체 가격으로 봅니다.
12억 원 이하 1주택은 신고하지 않아도 되나요?
비과세 요건을 갖춘 12억 원 이하 1세대1주택은 낼 세금이 없어 신고 의무가 없습니다. 다만 요건 충족 여부가 애매하면 홈택스 상담이나 세무사 확인을 받는 편이 안전합니다.
다주택 중과가 끝났다는데 지방 주택도 중과되나요?
중과는 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때만 적용됩니다. 조정대상지역이 아닌 지역의 주택은 다주택자라도 기본세율과 장기보유특별공제를 적용합니다.
상속받은 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?
상속개시일 당시 상속세 신고에 쓴 평가액이 취득가액입니다. 증여받은 집도 증여 당시 평가액을 씁니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받고 10년 안에 팔면 증여자의 취득가액을 쓰는 이월과세 규정이 있습니다.
함께 쓰면 좋은 계산기
새 집으로 갈아탈 계획이라면 취득세 계산기로 살 때 세금을, 중개수수료 계산기로 복비를 함께 계산하세요. 보유 중에 내는 세금은 재산세 계산기와 종합부동산세 계산기에서 볼 수 있습니다.
기준일: 2026년 10월 14일. 확인처: 국세청 양도소득세 세율 안내(nts.go.kr), 국가법령정보센터 소득세법·시행령, 재정경제부 2026년 2월 12일 보도자료(정책브리핑 korea.kr), 2026년 세제개편안.
이 계산은 참고용이며 실제 세액은 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 신고 전 국세청 홈택스나 세무 전문가에게 확인하세요.