전월세 전환 계산기 사용법
전세 계약을 월세로 바꾸거나, 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 얼마가 적정한지 계산하는 도구입니다. 세 가지 모드가 있습니다.
- 전세 → 월세: 지금 전세보증금과 새로 정할 월세 보증금, 전환율을 넣으면 매달 낼 월세가 나옵니다.
- 월세 → 전세: 월세 보증금과 월세, 전환율을 넣으면 같은 조건의 전세보증금이 얼마인지 나옵니다.
- 전환율 계산: 전세보증금, 월세 보증금, 월세를 넣으면 실제로 적용된 전환율을 구하고 법정 상한과 비교합니다.
기준금리 칸에는 한국은행 기준금리를 넣습니다. 2026년 8월 27일 금융통화위원회가 기준금리를 3.00%로 올렸으므로 기본값은 3.00%입니다. 다음 결정은 2026년 10월 22일로 예정되어 있으니 그 뒤에는 새 금리를 확인해 고쳐 넣으세요.
전월세 전환율과 법정 상한
전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 연 이율입니다. 전환율 5%라면 보증금 1억 원을 빼는 대신 1년에 500만 원, 한 달에 약 41만 7천 원의 월세를 내는 셈입니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금에 대한 월세가 비싸집니다.
주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 계약 기간 중이나 갱신 때 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꾸는 경우 전환율의 상한을 정하고 있습니다. 상한은 연 10%와 "한국은행 기준금리 + 연 2%" 가운데 낮은 비율입니다. 기준금리가 3.00%이면 상한은 5.0%입니다. 이 상한을 넘는 월세 부분은 임차인이 돌려 달라고 요구할 수 있습니다.
이 상한은 기존 임대차를 유지하면서 보증금을 월세로 돌릴 때 적용됩니다. 완전히 새로 맺는 계약의 월세는 당사자 합의로 정하는 것이 원칙이어서 시장 전환율이 상한과 다를 수 있습니다. 그래도 협상할 때 기준점으로 쓰기에 좋습니다.
계산 공식
계산 예시
예시 1. 전세 3억 원을 보증금 1억 원 월세로
월세로 바뀌는 금액은 3억 원 − 1억 원 = 2억 원입니다. 전환율 5.0%를 적용하면 연 1,000만 원, 월 약 833,333원입니다. 기준금리 3.00%에서 상한이 5.0%이므로 상한 안에 있습니다.
예시 2. 보증금 5천만 원, 월세 100만 원을 전세로
월세 100만 원은 연 1,200만 원입니다. 전환율 5.0%로 나누면 2억 4천만 원이고, 보증금 5천만 원을 더한 2억 9천만 원이 같은 조건의 전세보증금입니다.
예시 3. 집주인이 제시한 조건의 전환율 확인
전세 4억 원을 보증금 1억 원, 월세 150만 원으로 바꾸자는 제안을 받았다고 해 봅시다. 연 월세 1,800만 원을 전환 금액 3억 원으로 나누면 전환율은 6.0%입니다. 법정 상한 5.0%를 넘습니다. 상한을 적용하면 월세는 3억 원 × 5% / 12 = 125만 원입니다. 기존 계약을 갱신하면서 바꾸는 경우라면 125만 원을 넘는 부분은 낼 의무가 없습니다.
기준금리별 법정 상한 전환율
| 한국은행 기준금리 | 법정 상한 전환율 | 보증금 1억 원당 월세 상한 |
|---|---|---|
| 2.50% | 4.5% | 375,000원 |
| 2.75% | 4.75% | 395,833원 |
| 3.00% (2026년 10월 현재) | 5.0% | 416,667원 |
| 3.25% | 5.25% | 437,500원 |
가산 이율 2%포인트는 2020년 9월 29일 시행령 개정으로 3.5%포인트에서 낮아진 값입니다. 2026년 10월 14일 기준으로 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 시행령과 한국은행 기준금리 발표를 확인했습니다.
전세대출 이자와 월세를 비교하고 싶다면 대출 이자 계산기로 전세대출의 월 이자를 계산해 보세요. 새 집을 계약할 때 드는 복비는 중개수수료 계산기, 매매로 갈아탈 때의 대출 한도는 LTV 계산기로 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
법정 상한 전환율은 신규 계약에도 적용되나요?
법 조문은 계약 기간 중이나 갱신하면서 보증금을 월세로 바꾸는 경우를 대상으로 합니다. 완전히 새로운 계약은 당사자가 자유롭게 정하는 것이 원칙입니다. 다만 같은 임대인과 다시 계약하는 경우 실질이 갱신이면 상한이 적용될 수 있습니다.
상한을 넘는 월세를 이미 냈다면 어떻게 하나요?
상한을 넘는 부분은 무효이므로 임대인에게 돌려 달라고 요구할 수 있습니다. 합의가 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
월세를 전세로 바꿀 때도 상한이 있나요?
법정 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 대한 규정입니다. 월세를 전세로 바꾸는 것은 당사자 합의로 정합니다. 계산기는 같은 전환율을 쓴 환산 금액을 보여 줍니다.
시장에서 실제로 쓰는 전환율은 어떻게 알 수 있나요?
한국부동산원이 지역별 전월세 전환율을 매달 발표합니다. 서울 아파트와 지방 다세대처럼 지역과 주택 유형에 따라 차이가 커서 같은 동네 시세를 함께 보는 것이 좋습니다.
기준금리가 바뀌면 기존 계약의 상한도 바뀌나요?
상한은 전환하는 시점의 기준금리로 계산합니다. 이미 확정된 월세가 자동으로 바뀌지는 않습니다.
전세대출을 받는 것과 월세로 바꾸는 것 중 무엇이 유리한가요?
보증금 2억 원을 월세로 돌리면 전환율 5.0%에서 월 약 83만 3천 원을 냅니다. 같은 2억 원을 2026년 8월 은행 평균 전세대출 금리 4.35%로 빌리면 이자는 연 870만 원, 월 72만 5천 원입니다. 이 경우 전세대출이 조금 유리하지만, 대출 한도와 보증 수수료, 보증금 반환 위험까지 함께 따져야 합니다. 최신 금리는 대출금리 현황에서 확인할 수 있습니다.
관리비도 월세에 포함되나요?
아닙니다. 관리비는 건물 관리에 드는 실비로 월세와 따로 봅니다. 다만 관리비를 지나치게 높게 잡아 월세를 낮춰 보이게 하는 경우가 있으니 계약 전에 내역을 확인하세요.