종합부동산세 계산기 사용법
- 주택 공시가격 합계: 본인 명의로 가진 모든 주택의 공시가격을 더해 넣습니다. 종부세는 세대가 아니라 개인별로 계산합니다. 공동명의 주택은 본인 지분만큼만 더합니다.
- 주택 구분: 세대 전체가 주택 한 채만 가지고 그 집을 본인 단독 명의로 가지고 있으면 1세대1주택입니다. 그 밖에는 본인 명의 주택 수에 따라 2주택 이하, 3주택 이상을 고릅니다.
- 나이와 보유기간: 1세대1주택이면 고령자 공제와 장기보유 공제를 받습니다. 6월 1일 기준 만 나이와 그 집을 가진 기간을 넣습니다.
종합부동산세란
종합부동산세(종부세)는 공시가격 합계가 일정 금액을 넘는 주택을 가진 사람에게 국가가 매기는 국세입니다. 재산세는 시·군·구가 물건별로 매기지만, 종부세는 한 사람이 가진 주택을 모두 합쳐 계산합니다. 재산세와 같은 부분에 이중으로 매기지 않도록 재산세 일부를 빼 줍니다.
과세기준일은 매년 6월 1일이고, 국세청이 11월 말에 고지서를 보내 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 납부할 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다.
계산 공식
2026년 종합부동산세 세율표
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
개인 기준 세율입니다. 법인은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%의 단일 세율이고 기본공제가 없습니다.
1세대1주택 세액공제
| 고령자 (만 나이) | 공제율 | 장기보유 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 65세 미만 | 20% | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 65세 이상 70세 미만 | 30% | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
두 공제를 합쳐 최대 80%까지 받습니다. 부부 공동명의 1주택은 각자 9억 원씩 공제받는 방식과, 신청해서 1세대1주택(12억 원 공제와 세액공제)으로 계산하는 방식 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다. 신청 기간은 매년 9월 16일부터 30일까지입니다.
계산 예시
예시 1. 1세대1주택, 공시가격 18억 원, 62세, 8년 보유
예시 2. 2주택, 공시가격 합계 20억 원
예시 3. 3주택, 공시가격 합계 40억 원
재산세 공제는 실제 고지서에서 주택별 재산세 비율을 반영해 더 정밀하게 계산하므로 몇만 원 정도 차이가 날 수 있습니다.
2026년 과세분 기준과 2027년 개편안
2026년 12월에 고지되는 2026년 과세분은 기본공제 9억 원(1세대1주택 12억 원), 공정시장가액비율 60%, 위 세율표를 그대로 적용합니다. 이 계산기도 이 기준을 씁니다.
정부는 2026년 8월 3일 발표하고 9월 국회에 낸 2026년 세제개편안에서 2027년부터 주택분 공정시장가액비율을 70%(3주택 이상과 조정대상지역 2주택은 2028년 80%)로 올리고, 실거주 1세대1주택 기본공제를 14억 원으로 높이며, 주택 수에 따른 세율 차이를 없애고 과세표준 6억~12억 구간 세율을 1.0%에서 1.3%로 올리는 안을 담았습니다. 8월 발표 때 함께 나왔던 비거주 1주택 공제 9억 원 축소와 세부담상한 200% 상향은 9월 정부안에서 빠졌습니다. 세율과 공제 변경은 법 개정이 필요해 2026년 10월 현재 국회 심의를 기다리고 있습니다. 확정되면 2027년 과세분부터 바뀌므로, 그때 계산기도 고칠 예정입니다.
자주 묻는 질문
공시가격 12억 원 1주택은 종부세가 나오나요?
1세대1주택을 단독 명의로 가지고 있다면 12억 원까지는 공제되어 종부세가 없습니다. 12억 원을 넘는 부분부터 과세합니다.
주택 수는 세대 기준인가요, 개인 기준인가요?
세율을 정하는 주택 수는 본인 명의 주택 수로 셉니다. 1세대1주택 여부는 세대 전체를 봅니다. 배우자가 따로 집을 가지고 있으면 각자 1주택이라도 1세대1주택 특례(12억 공제, 세액공제)는 받을 수 없습니다.
일시적 2주택도 1세대1주택으로 보나요?
이사로 새 집을 사고 3년 안에 기존 집을 파는 일시적 2주택, 상속받은 주택, 지방 저가 주택 등은 신청하면 1세대1주택으로 계산합니다. 9월 16일부터 30일까지 홈택스에서 특례 신청을 해야 합니다.
세부담상한은 무엇인가요?
올해 재산세와 종부세 합계가 작년 합계의 150%를 넘지 않도록 하는 장치입니다. 공시가격이 크게 오른 해에는 이 상한 때문에 실제 세액이 계산 결과보다 적을 수 있습니다.
종부세 고지서가 틀린 것 같으면 어떻게 하나요?
고지된 세액에 이의가 있으면 12월 15일 납부기한 안에 홈택스에서 직접 신고 방식으로 다시 계산해 낼 수 있습니다. 그 뒤에도 경정청구나 이의신청 절차가 있습니다.
함께 쓰면 좋은 계산기
주택별 재산세는 재산세 계산기로 따로 볼 수 있습니다. 보유 부담 때문에 집을 정리할 계획이라면 양도소득세 계산기로 파는 세금을 먼저 확인하고, 자녀에게 넘길 생각이라면 증여세 계산기와 비교해 보세요.
기준일: 2026년 10월 14일. 확인처: 국세청 홈택스 종합부동산세 안내, 국가법령정보센터 종합부동산세법 제8조·제9조와 시행령, 재정경제부 2026년 세제개편안(2026년 8월 3일).
이 계산은 참고용이며 실제 세액은 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 신고·납부 전 국세청 홈택스나 세무 전문가에게 확인하세요.