DSR·DTI·LTV 차이와 스트레스 DSR 한도
주택담보대출 한도는 집값 기준(LTV)과 소득 기준(DSR) 가운데 더 작은 쪽으로 정해집니다. 2026년 은행 DSR 기준은 40%이고, 수도권·규제지역 주택담보대출은 스트레스 금리 3.0%가 더해져 연소득 6,000만 원이면 한도가 약 2억 9,464만 원입니다. 세 지표의 차이를 정리했고, 내 소득으로는 DSR·DTI 계산기에서 바로 계산할 수 있습니다.
2026년 10월 14일 기준
세 지표 한눈에 보기
| 지표 | 무엇을 보나 | 공식 |
|---|---|---|
| LTV(주택담보인정비율) | 집값 대비 대출금 | 주택담보대출 금액 ÷ 주택 가격 × 100 |
| DTI(총부채상환비율) | 소득 대비 주담대 원리금과 다른 대출 이자 | (주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100 |
| DSR(총부채원리금상환비율) | 소득 대비 모든 대출의 원리금 | 모든 가계대출의 연간 원리금 ÷ 연소득 × 100 |
LTV는 담보의 가치를, DTI와 DSR은 갚을 능력을 봅니다. DTI는 다른 대출의 이자만 넣지만 DSR은 원금까지 넣기 때문에 DSR이 더 엄격합니다. 지금 대출 심사에서는 DSR이 사실상 가장 중요한 기준입니다.
DSR 기준: 은행 40%, 2금융권 50%
총 대출액이 1억 원을 넘는 차주는 은행에서 DSR 40%, 저축은행·카드사·보험사 같은 2금융권에서 DSR 50%를 넘겨 빌릴 수 없습니다. 연소득 6,000만 원이라면 은행 기준으로 1년에 갚는 원리금이 2,400만 원을 넘으면 안 됩니다.
DSR을 계산할 때 대출 종류마다 1년 원리금을 잡는 방법이 다릅니다.
- 주택담보대출: 실제 약정한 상환 방식대로 1년 원리금을 넣습니다.
- 신용대출: 만기일시상환이라도 원금을 5년에 나눠 갚는 것으로 보고, 원금의 5분의 1과 1년 이자를 넣습니다.
- 전세대출: 무주택자의 전세대출은 DSR에 넣지 않습니다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 2025년 10월 29일부터 이자 상환분만 DSR에 넣습니다.
스트레스 DSR이란
스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다는 점을 미리 반영해서 한도를 계산하는 제도입니다. 실제 대출 금리에 스트레스 금리를 더한 가상의 금리로 DSR을 계산합니다. 스트레스 금리는 한도 계산에만 쓰이고, 실제로 내는 이자에는 붙지 않습니다.
3단계 시행과 현재 기준
스트레스 DSR은 2024년 2월 1단계를 시작으로 단계적으로 강화되었습니다. 3단계는 2025년 7월 1일부터 시행되어 은행과 2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출 전체로 범위가 넓어졌습니다. 신용대출은 잔액이 1억 원을 넘을 때 적용합니다.
이후 2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책으로 다음 날부터 수도권과 규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 올랐습니다. 지방 주택담보대출은 2단계 수준을 유지하는 조치가 2026년 말까지 연장되었습니다. 2026년 하반기 기준을 정리하면 다음과 같습니다.
| 대상 | 스트레스 금리 | 적용 비율(변동금리) | 실제 가산폭 |
|---|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주택담보대출 | 3.0% | 100% | 3.0%포인트 |
| 지방(비규제지역) 주택담보대출 | 1.5% | 50% | 0.75%포인트 |
| 신용대출(잔액 1억 원 초과), 기타 대출 | 1.5% | 100% | 1.5%포인트 |
변동금리는 스트레스 금리를 전부 반영하고, 혼합형과 주기형처럼 금리가 일정 기간 고정되는 대출은 고정 기간에 따라 일부만 반영합니다. 순수 고정금리 대출은 반영하지 않습니다. 그래서 같은 소득이라도 고정 기간이 긴 상품을 고르면 한도가 더 나옵니다.
연소득 6,000만 원 한도 계산
연소득 6,000만 원인 사람이 다른 대출 없이 30년 만기, 원리금균등, 실제 금리 연 4.2% 변동금리 주택담보대출을 받는 경우입니다. 은행 DSR 40%이므로 1년 원리금 한도는 2,400만 원, 한 달로는 200만 원입니다. 월 200만 원을 심사 금리로 30년간 갚을 수 있는 원금이 DSR 한도입니다.
| 경우 | 심사 금리 | DSR 기준 한도 |
|---|---|---|
| 스트레스 금리 없음(참고) | 4.20% | 약 4억 898만 원 |
| 지방 주택(0.75%포인트 가산) | 4.95% | 약 3억 7,469만 원 |
| 수도권·규제지역 주택(3.0%포인트 가산) | 7.20% | 약 2억 9,464만 원 |
| 2금융권, 수도권(DSR 50%, 7.20%) | 7.20% | 약 3억 6,830만 원 |
수도권에서는 스트레스 금리 때문에 한도가 스트레스 금리가 없을 때보다 약 1억 1,434만 원 줄어듭니다. 실제로 2억 9,464만 원을 연 4.2%로 빌리면 월 납입액은 1,440,853원이고, 실제 금리로 계산한 DSR은 약 28.8%입니다. 심사 금리가 높아서 실제 상환 능력보다 보수적으로 한도를 잡는 것입니다.
신용대출이 이미 있다면
같은 사람이 연 5.5% 만기일시 신용대출 3,000만 원을 이미 쓰고 있다고 해 보겠습니다. 잔액이 1억 원 이하라 신용대출에는 스트레스 금리가 붙지 않습니다.
신용대출 3,000만 원 하나 때문에 주택담보대출 한도가 약 9,392만 원 줄었습니다. 집을 사기 전에 신용대출을 줄이거나 갚으면 한도가 크게 늘어납니다.
LTV 한도와 함께 보기
DSR 한도와 별개로 LTV 한도도 있습니다. 2025년 10월 15일 대책 이후 규제지역 주택담보대출은 LTV 40%가 기본이고, 수도권·규제지역은 주택 가격에 따라 총액 상한도 있습니다. 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지입니다.
앞의 연소득 6,000만 원인 사람이 규제지역의 10억 원짜리 아파트를 산다면 LTV 한도는 4억 원입니다. DSR 한도는 약 2억 9,464만 원이므로 실제로 빌릴 수 있는 금액은 둘 중 작은 약 2억 9,464만 원입니다. 이처럼 소득이 크지 않으면 LTV보다 DSR이 먼저 한도를 막습니다.
주택 가격으로 LTV 한도를 바로 보려면 LTV 계산기를, 소득과 기존 대출을 넣어 스트레스 DSR 한도를 계산하려면 DSR·DTI 계산기를 이용하세요. 상환 방식별 월 납입액은 대출 이자 계산기와 원리금균등·원금균등·만기일시 비교에서 볼 수 있습니다.
한도를 늘리는 방법
- 기존 신용대출과 카드론을 먼저 줄입니다. DSR에서 원금까지 잡히기 때문에 효과가 큽니다.
- 변동금리 대신 혼합형이나 주기형 상품을 비교합니다. 스트레스 금리 반영 비율이 낮습니다.
- 만기를 늘리면 1년 원리금이 줄어 한도가 늘어납니다. 대신 총 이자는 늘어납니다.
- 소득을 빠짐없이 증빙합니다. 근로소득 외에 사업소득이나 임대소득이 있으면 함께 인정받을 수 있는지 확인합니다.
자주 묻는 질문
스트레스 금리만큼 이자를 더 내야 하나요?
아닙니다. 스트레스 금리는 대출 한도를 계산할 때만 쓰는 가상의 금리입니다. 실제 이자는 약정한 금리로 냅니다.
총 대출이 1억 원 이하면 DSR을 보지 않나요?
차주 단위 DSR 40% 규제는 총 대출액이 1억 원을 넘을 때 적용합니다. 다만 은행은 자체 심사 기준으로 상환 능력을 따로 보므로 1억 원 이하라도 무조건 원하는 만큼 나오지는 않습니다.
정책대출에도 스트레스 DSR이 적용되나요?
디딤돌대출, 보금자리론 같은 정책모기지와 일부 서민금융 상품은 DSR 산정에서 빠지거나 별도 기준을 씁니다. 상품마다 다르므로 취급 기관에서 확인해야 합니다.
부부가 함께 받으면 소득을 합칠 수 있나요?
주택담보대출에서 배우자를 공동 차주로 넣으면 소득을 합산해 DSR을 계산할 수 있습니다. 대신 배우자의 기존 대출도 함께 들어갑니다.
규제지역은 어디인가요?
2026년 10월 현재 서울 전역과 경기 일부 지역이 규제지역입니다. 지정과 해제는 수시로 바뀌므로 대출을 신청하기 전에 국토교통부 고시를 확인해야 합니다.
규제 수치는 2026년 10월 14일 기준으로 금융위원회 발표와 언론 보도를 바탕으로 정리했습니다. 상품별 적용 비율과 예외가 많으니 금융위원회 보도자료와 대출 받을 금융회사에서 최종 확인하세요.