LTV 계산기 사용법
LTV(Loan To Value)는 담보로 잡은 주택 가격 대비 대출금의 비율입니다. LTV 40%라면 10억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 빌릴 수 있다는 뜻입니다. 이 계산기는 지역과 주택 보유 상황에 맞는 LTV를 고르고, 수도권·규제지역의 대출 금액 상한까지 반영해 실제로 받을 수 있는 최대 금액을 계산합니다.
- 주택 가격: 은행은 KB부동산 시세의 일반평균가나 한국부동산원 시세, 감정가를 씁니다. 매매가가 아니라 시세 기준이라는 점에 주의하세요.
- 주택 수: 대출을 받는 사람의 세대가 가진 주택 수입니다. 기존 집을 6개월 안에 팔기로 약정하면 무주택자와 같은 LTV를 적용받습니다.
- 주택 소재지: 규제지역(투기과열지구·조정대상지역), 수도권 비규제지역, 비수도권으로 나눕니다.
- 생애최초: 본인과 세대원 모두 주택을 가진 적이 없을 때 우대 LTV를 적용합니다.
- 선순위 채권, 임차보증금, 방공제: 담보 가치에서 먼저 빠지는 금액입니다. 기존 대출이나 세입자 보증금이 있으면 그만큼 새 대출이 줄어듭니다.
2025~2026년 주택담보대출 규제 흐름
정부는 2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안으로 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대에 6억 원의 금액 한도를 두고, 다주택자의 추가 주택 구입용 대출을 막았습니다(LTV 0%). 기존 주택이 있는 사람은 6개월 안에 처분하겠다고 약정해야 대출을 받을 수 있습니다.
이어 2025년 10월 15일 대책에서 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 지정되면서 이 지역 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)의 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌습니다. 또 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대 한도가 시가에 따라 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 나뉘었습니다. 생애최초 구입자는 규제지역에서도 LTV 70%가 유지됩니다. 2026년 6월 30일에는 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 투기과열지구·조정대상지역으로 추가 지정되어 7월 1일부터 같은 LTV와 금액 상한을 적용받습니다.
2026년 8월 13일 금융위원회가 발표한 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책은 주택 공급 금융 지원과 실수요자 지원이 중심이며, 확인한 범위에서는 LTV 비율과 시가 구간별 금액 상한을 바꾸는 내용이 없었습니다. 이 계산기는 2026년 10월 14일 기준으로 금융위원회 보도자료와 FAQ(2025년 6월 27일, 10월 15일), 국토교통부 규제지역 지정 발표(2026년 6월 30일)를 확인해 만들었습니다. 규제는 자주 바뀌므로 대출 전 은행과 금융위원회 발표를 꼭 확인하세요.
계산 공식
금액 상한은 같은 주택을 담보로 한 대출 전체에 적용된다고 보고 선순위 채권을 뺐습니다. 은행마다 세부 처리 방식이 조금씩 다를 수 있습니다.
계산 예시
예시 1. 서울 12억 원 아파트, 무주택자
서울은 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%입니다. 12억 원 × 40% = 4억 8천만 원이 LTV 기준 한도입니다. 시가 15억 원 이하라 금액 상한은 6억 원이므로 LTV 한도가 더 작습니다. 최대 대출은 4억 8천만 원입니다.
예시 2. 서울 20억 원 아파트, 생애최초
생애최초는 LTV 70%라 20억 원 × 70% = 14억 원까지 계산됩니다. 하지만 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 구간의 금액 상한이 4억 원이므로 최대 대출은 4억 원입니다. 고가 주택일수록 LTV보다 금액 상한이 먼저 걸립니다.
예시 3. 비수도권 4억 원 주택, 1주택자 추가 구입, 선순위 5천만 원
비수도권 비규제지역에서 기존 주택을 유지한 채 추가로 사면 LTV 60%가 적용됩니다. 4억 원 × 60% = 2억 4천만 원에서 선순위 채권 5천만 원을 빼면 추가로 1억 9천만 원까지 가능합니다. 비수도권에는 6억 원 같은 금액 상한이 없습니다.
LTV 기준표
| 구분 | 규제지역 | 수도권 비규제 | 비수도권 |
|---|---|---|---|
| 생애최초 | 70% | 70% | 80% |
| 무주택 | 40% | 70% | 70% |
| 1주택 (처분 약정) | 40% | 70% | 70% |
| 1주택 (추가 구입) | 0% | 0% | 60% |
| 2주택 이상 | 0% | 0% | 60% |
| 금액 상한 | 시가 15억 이하 6억 · 15~25억 4억 · 25억 초과 2억 | 없음 | |
규제지역은 2025년 10월 16일 지정된 서울 25개 자치구 전역과 경기 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남에 2026년 7월 1일부터 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 더해졌습니다(2026년 10월 14일 기준). 서민·실수요자 우대, 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출은 별도 기준을 따릅니다.
LTV는 담보 기준 한도일 뿐입니다. 실제 대출은 소득으로 갚을 수 있는지를 보는 DSR 기준도 함께 통과해야 합니다. DSR 계산기로 소득 기준 한도를 확인하고, 둘 중 작은 금액을 실제 한도로 보면 됩니다. 매달 갚을 금액은 대출 이자 계산기, 집을 살 때 내는 세금은 취득세 계산기로 계산할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
LTV와 DSR은 무엇이 다른가요?
LTV는 집값 대비 대출 비율이고 DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 비율입니다. 은행은 두 기준을 모두 계산해 더 작은 금액까지만 빌려줍니다. 집값이 높아도 소득이 낮으면 DSR 때문에 한도가 줄어듭니다.
방공제는 무엇인가요?
집에 세입자가 들어올 경우를 대비해 소액임차인 최우선변제금만큼 대출을 줄이는 것입니다. 금액은 지역과 방 수에 따라 다르고, 보증보험(MCI·MCG)에 가입하면 면제되기도 합니다. 은행이 안내한 금액이 있으면 방공제 칸에 넣어 주세요.
매매가와 시세가 다르면 무엇을 기준으로 하나요?
은행은 대출 신청일 기준 KB시세나 한국부동산원 시세 같은 공신력 있는 시세를 씁니다. 금액 상한(6억·4억·2억 원)을 나누는 15억, 25억 원도 시가 기준입니다.
처분조건부 1주택자가 약정을 지키지 못하면 어떻게 되나요?
대출 실행일로부터 6개월 안에 기존 주택을 팔고 명의 이전까지 마쳐야 합니다. 지키지 못하면 대출금을 즉시 갚아야 하고 이후 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.
생활안정자금 대출에도 6억 원 상한이 적용되나요?
금융위원회 FAQ에 따르면 10·15 대책의 시가 구간별 금액 상한은 주택구입 목적 주담대에 적용되고 생활안정자금 목적 주담대는 대상이 아닙니다. 다만 다주택자의 수도권·규제지역 생활안정자금 대출은 6·27 대책으로 제한되어 있습니다.
비수도권은 규제가 없나요?
비수도권 비규제지역은 LTV 70%(생애최초 80%)와 DSR이 적용되고 6억 원 같은 금액 상한은 없습니다. 다만 은행별 자체 한도와 스트레스 DSR은 그대로 적용됩니다.